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房贷还款本月须多存钱 哪些市民不适合提前还贷

来源 :    作者 :    发布时间 :2012-01-05    阅读量 :

过去的2011年 ,央行进行了三次加息 。对于大部分背着房贷的市民来说 ,房贷利率是从今年元旦才开始上调 ,他们的房贷月供开始上涨了 ,因此本月还房贷要记得多存点钱 。

  为什么2011年加息 ,现在才开始上调房贷利率呢 ?银行人士表示 ,厦门大部分银行在房贷合同上约定 ,基准利率的调整时间通常为”次年1月1日“,也就是说 ,在一年时间里 ,无论央行加息或减息的次数和幅度有多少 ,个人房贷都在第二年1月1日起才执行新的基准利率 。2011年 ,央行三次加息 ,5年期贷款利率已经从年初的6.4%增加到7.05%,上涨了近10%.因此 ,对约定次年调整利率的市民来说 ,房贷将从2012年元旦起执行新利率 ,每月还款额也将相应增加 。

  以30万元20年期的房贷为例 ,未加息之前 ,等额本息法月供为2219.09元 ,总的还款额为532582.23元 。经过三次加息后 ,五年期及以上的贷款利率为7.05%,因此从2012年1月份起 ,月供将增加到2334.91元 ,总的还款额将增加到560378.19元 。也就是说20年贷30万元,月供将增加115.82元 ,而20年总的还款额将增加27795.96元。

  不过 ,对于每个人 ,由于贷款年限不同以及已还款的时间不同 ,每月增加的还款额并不相同 。银行人士提醒 ,市民最好向贷款行方面详细咨询还款增加的金额 ,千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷 ,从而影响个人信用 。

  需要提醒的是 ,也有少部分银行在房贷合同中约定”对年对月对日“调整房贷利率 ,因此在央行加息以后就即时调整了房贷利率 。对于这部分市民 ,元旦后就不存在重新计算月供的问题 。

  哪些市民不适合提前还贷

  对于手上有闲钱 ,不想为”加息“买单的市民 ,提前还贷是一个可以考虑的选项 。不过 ,理财专家也提醒 ,以下三类”房贷族“提前还贷不划算 :

  一是等额本息已到还款中期的贷款人群 。随着还款本金递增 ,还款利息递减 ,也就说借款人前期还的利息比重较大 ,本金比重较少 。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话 ,提前还款部分更多的是本金 ,这种情况再选择提前还贷的话意义不大 。

  其次是等额本金还款期已过1/3的贷款人群 。随着还款时间的增加 ,所剩本金减少 ,还款利息也越来越少 ,当还款期超过1/3时 ,其实借款人已还了一半的利息 ,再选择提前还贷的话 ,已不能有效地节省利息支出 。

  最不适合提前还款的 ,是前期申请到7折优惠利率的贷款人群 。这相当于低成本利用银行资金 ,如果选择提前还贷后再贷款购房 ,银行对其将毫无优惠 ,而是按二套房执行上浮1.1倍的利率 ,借款人将得不偿失 。