中国土地市场的泡沫是否即将破裂 ？这无疑是当下的一个热点问题 。2009年土地价格大幅上涨 ，2009年底平均土地价格从上一年的933元/平米升至1923元/平米 ，涨幅达106% 。如此巨大的涨幅显然令人担忧（该数据为土地拍卖交易和议价交易的均价 ，反映每平米规划建设用地的成本 ，并非土地单位面积的成本 ，此类土地中包括住宅 、商用及工业用地 ，资料来源于土地交易中心） 。 

　　房价上涨压力仍然很大 

　　曹妃甸今年预计日投入将超4亿 国产大豆陷空前危局 五措施自强 新能源车私人购买或补贴高达6万 任志强薪酬夺冠 最大差距超250倍 周洋再谈夺冠 ：先谢国家后谢父母 姜建初 ：看守所的事可报不可炒 　　2007年末至2008年间 ，在信贷紧缩及各地未售房库存累积的影响下，土地价格从高位回落 ，此后维持低位徘徊 ，但近几个月价格又恢复至下跌前的高点 。北京 、上海等一些城市的土地价格甚至超过了前期高点 ，而在重庆等其他一些城市 ，价格还未达到前期高位 。我们认为目前许多城市普遍存在土地市场泡沫 ，在一些大城市尤为明显 。 

　　各城市价格分化明显 。至2009年底 ，上海平均土地价格达到4454元/平米 ，而成都仅为1159元/平米 ，这意味着全国土地均价并不能准确地反映每个城市的具体情况 。但当我们具体分析每个城市的数据时 ，又遇到相似的问题 ：数据包括市中心及城郊地区的土地价格 ，而且无法有效按区域划分数据 。 

　　我们对2009年中国各城市土地价格的涨幅进行了估测 ，一些数据不完整及涨幅高得离谱的城市没有被包含在内 。例如 ，2009年温州市土地价格飙升了876%,海南省海口市的价格涨势也同样疯狂 。广州 、深圳 、上海以及合肥 、佛山和扬州等地的土地价格均有相当大幅度的上涨 。这显然不是全国土地市场范围内的泡沫 ，但泡沫式增长出现在所有主要大城市 ，甚至是一些二 、三线城市 。因此 ，土地价格的上涨必然影响到宏观经济运行 。 

　　现有的数据还存在一个问题 ，由于这里将住宅 、商业和工业用地价格混在一起 ，因此掩饰了住宅类土地价格的涨幅 。根据城市地价动态监测系统的调查数据 ，2009年底全国平均土地价格为2595元/平米 。但住宅类用地平均价格为3726元/平米 ，商业用地平均价格为4423元/平米 ，而工业用地平均价格仅为617元/平米 。在地价最高的35个城市中 ，三种用地的平均价格分别为4954元/平米 、5484元/平米和749元/平米 。 

　　当前房价地价走势如何 ？ 

　　很明显 ，一些城市的土地价格出现大幅上涨 。土地市场泡沫在许多城市开始显现 。如果不加以控制 ，土地价格的上涨将进一步推高房价 。这一情况显然已经引起了中央的关注 。针对土地和房地产市场的第一轮温和调控已经展开 。在将购买第二套房的房贷首付比例提高至40%（不过一些银行在操作中并不执行）的同时 ，中央政府也加紧督促各地方对闲置土地严格管理 。 

　　楼市气氛自1月初（继去年第四季度许多城市的房价飙升后）开始明显转变 ，各地住宅成交量显着放缓（去年12月份的交易量由于税率即将提高而大增） ，一部分人已经开始观望中央是否还将有新政出台 。我们认为 ，只有在住宅类房屋价格继续上涨的情况下 ，政府才会再次出手 。我们猜其政策手段可能包括指导银行收紧对房地产开发商的信贷 ；一些银行已开始自行控制对房地产开发商 ，特别是对小型开发商的信贷 。 

　　目前流行的观点认为 ，大部分城市的房价将稳定在当前水平 ，多数炒房者也无抛售压力 。此外 ，市场杠杆率较低 ；普遍认为 ，三分之一的购房者全额付款 ，三分之一的购房者房贷比例为70%,其余购房者房贷比例为30%-50%,这样的低杠杆率为市场创造了一个重要缓冲 。如果货币政策在2010年大幅紧缩 ，政府很可能采取对银行贷款量化控制的举措 ，而不会大幅提高利率（我们预计央行将两次提高利率 ，每次提高27个基点） 。这意味着 ，购房者将不会受到太大冲击 。另外 ，大多数分析师都认为广受热议的物业税目前还不会开征 。这些都将对房市起到支撑作用 。 

　　尽管如此 ，在一些城市 ，特别是高端市场上 ，更多人将购房作为一种投资（普遍认为 ，自住购房者约占全国住房购买量的80%-90%,但在上海高端住宅市场 ，投资购房占到总购买量的20%-30%） 。我们认为 ，这里泡沫破裂的可能性较大 ，但还不至于波及整体经济 。 

　　2010年下半年房地产市场又将迎来新一轮供给增长 ，这将给价格带来压力。最近 ，一位高端房地产开发商告诉我们 ，他很担心今年的销售 ，但也不愿意为了促销而降价 。目前大多数开发商的资金充裕 ，即使经历几个月的滞销也不会有太大问题 。这将会在一定程度上抵消2010年上半年房价下降的压力。但在下半年 ，特别是银行收紧对房地产业的信贷后 ，房地产开发商的压力——尤其是中小型开发商面临的压力将加大 。考虑到这些不确定因素 ，中国的土地市场价格水平可能将有所降低 。 

　　接下来我们将分析土地市场对2009年地方政府财政的影响——以及市场走弱后可能带来的冲击 。 

　　2009年全国土地价格翻番 。土地相关收入对中国经济发展具有十分重要的意义 。地方政府十分倚重土地出让收入 ，他们不仅直接从土地出售中获得收入 ，而且地方融资平台（城投公司）还以土地作为抵押 ，获得银行贷款 。交投活跃的土地市场 ，尤其是随着土地价格节节攀高 ，使得城市投资平台得以兴修大量基础设施 ，从而有力的推动了中国经济增长 。如果没有土地交易 ，中国大部分地区的经济恐将踯躅难前 。 

　　不夸张地说 ，2009年对大多数地方政府来说是收获颇丰的一年 。2009年全国土地出让收入达到1.2万亿元【这一数据来自中国房产信息集团（CRIC）数据库，该数据直接来自各地土地交易中心 。但根据国土资源部发布的数据 ，2009年全国土地出让收入为1.59万亿元 ，占GDP的比重高达4.7%】 ，大多由市级政府及其所属的城市投资平台获得。2009年的土地出让收入是2008年的两倍多 ，相当于2009年GDP规模的3% 。总的看来 ，住宅和商用地块出售价格较高 ，工业用地受让价格普遍低廉 。 

　　2009年 ，地方政府共征得税收收入2.46万亿元 。一种可能的情况是地方为完成中央下达的年度税收任务（2009的任务为同比增长8%-10%） ，而将部分土地出让收入计入整体财政收入中 ，但绝大部分土地出让收入并不计入财政收入 。地方政府会尽可能多地控制土地出让收入 ，为地方投资项目提供资金 。 

　　假定转到预算收入中的土地出让收入金额可以忽略不计 ，那么2009年在地方政府收入总额中 ，土地出让收入占到了四分之一 。国内分析人士普遍认为部分城市土地出让收入占地方政府总收入的比重达到30%-50%,大部分城市这一比重大致为20%到30% 。我们研究了过去五年全国土地出让收入占地方财政收入的百分比 。就土地出让收入为地方政府投资提供资金的重要性而言，2009年可与2007年相当 。 

　　要想看清地方政府收入的全貌 ，还需加入中央政府对地方的财政转移支付资金 。2009年中央下拨的转移支付资金总额达到2.9万亿元 ，与地方财政收入大致相当 。经过转移支付资金调整后 ，2009年土地出让收入占地方政府收入总额的15% 。但是 ，土地出让收入的最大问题是其并不纳入预算管理 ，这意味着该笔资金的支出不受中央财政管理 ，亦不受地方人大监督 。官方预算仅涵盖当前的支出，而土地出让收入为基建项目和其它地方政府希望投资的项目提供了资金 。